Volgens de bijleenregeling moet je de overwaarde die vrijkomt bij de verkoop
van je huidige woning investeren in je volgende koopwoning. Doe je dat niet,
dan is over dat bedrag geen hypotheekrenteaftrek mogelijk.

Het lijkt een eenvoudige regeling, maar in de praktische uitvoering is het een
gedrocht, vinden diverse belastingdeskundigen. Zolang je het ene koophuis op
korte termijn verruilt voor het andere, met dezelfde partner (of steeds
alleen), is er weinig aan de hand.

Maar als je afwijkt van de norm, omdat je bijvoorbeeld je oude woning niet
kunt verkopen of met een nieuwe partner een koopavontuur aangaat, ontstaan
vaak problemen. Je moet dan bijvoorbeeld vaststellen hoeveel
eigenwoningreserve elke partner inbrengt. Vooral als de
eigendomsverhoudingen verschillen, kan dat een heel gepuzzel worden.

Ook ontstaat volgens fiscalisten ongelijkheid tussen startende huizenkopers en
doorstromers.

Verhuren

Door de economische malaise staan veel woningen nu langer te koop. Heb je een
nieuwe woning gekocht, maar kun je je oude huis aan de straatstenen niet
kwijt, dan lijkt verhuren een ideale oplossing. Zo voorkom je immers dubbele
woonlasten.

Voor de bijleenregeling pakt deze beslissing echter desastreus uit. Zodra je
woning wordt verhuurd, gaat de regeling van kracht en wordt een fictieve
overwaarde vastgesteld. Je oude huis wordt vervolgens overgeheveld naar Box
III, waarna de rente niet langer aftrekbaar is.

Wie dat wil voorkomen kan zijn huis beter leeg laten staan. Je hebt dan de
rest van het kalenderjaar plus nog twee jaar de tijd voor de bijleenregeling
van kracht wordt. In de tussenliggende periode kun je de rente op beide
woningen volledig aftrekken. Pas bij verkoop (of na verloop van die
overgangsperiode) vindt een verrekening plaats.

Nadeel is natuurlijk wel dat je huurinkomsten mist. “Bovendien heb je er in
die periode nog geen zicht op hoe groot de eigenwoningschuld uiteindelijk
wordt”, zegt Wim Rekkert, directeur fiscale zaken bij Ketelaar Accountancy
en Belastingadviseurs in Bornerbroek.

Vervroegd aflossen

Ook met vervroegd aflossen moet je oppassen. “Hierdoor creëer je een grotere
overwaarde, omdat je eigenwoningschuld is gedaald”, waarschuwt Jan-Willem
Kemper, belastingadviseur en mede-eigenaar van scholingsorganisatie
TaXSeminar. “Wie zijn geld niet in het huis steekt, maar op de bank
parkeert, komt er gunstiger uit: hij hoeft het bedrag niet in zijn nieuwe
woning te steken en mag dus meer rente aftrekken.”

Het is een kromme regeling, vindt Wim Rekkert. “De woningbezitter die zijn
hypotheekschuld versneld aflost wordt anders behandeld dan zijn buurman die
het geld op zijn spaarrekening heeft gezet.”

Doorstromen

Starters en doorstromers op de woningmarkt ondergaan eveneens een
verschillende fiscale behandeling. “Starters kunnen ook de rente op kosten
voor de financiering van hun woning aftrekken, zoals afsluitprovisie en de
notariskosten van de hypotheek. Doorstromers mogen dat niet. Een vreemd
onderscheid”, vindt Barbara van Eeuwijk, fiscalist bij Vereniging Eigen
Huis. Ook hiermee moet je rekening houden als je van woning verandert.

Nieuwe start

Een verhaal apart is de partnerregeling. Wie verhuist naar een goedkopere
woning hoeft de overwaarde vaak niet helemaal in te brengen in het nieuwe
huis. De eigenwoningreserve blijft dan voor een deel staan.

De situatie wordt anders wanneer je intrekt bij een partner die al een huis
heeft en vervolgens samen een nieuwe woning koopt. Je zou zeggen dat je
partner dan zijn overwaarde niet (geheel) hoeft in te brengen. Hij is immers
goedkoper gaan wonen, omdat hij nu de nieuwe woning samen met jou bekostigt.

Maar om te voorkomen dat stellen de bijleenregeling omzeilen door de nieuwe
woning volledig op naam van de partner zonder woonverleden te zetten, is
besloten dat jij in dat geval (een deel van) de eigenwoningreserve van je
partner toegerekend krijgt; ook als jij zelf dus nooit een koopwoning hebt
gehad.

Woonden jullie voor jullie de handtekening onder het koopcontract zetten nog
niet samen, dan hoeft dat niet. Intrekken bij een partner die al een woning
bezit kan zo heel duur uitpakken, waarschuwt Van Eeuwijk.

Aanpassing

De Vereniging Eigen Huis heeft bij leden van de Tweede Kamer aangedrongen op
een vereenvoudiging en verbetering van de bijleenregeling. De
staatssecretaris van financiën zou voor de jaarwisseling een reactie geven
aan het parlement, maar dat is nog niet gebeurd. Van Eeuwijk proeft onder
politieke partijen wel animo om de regeling aan te passen.

Tot het zover is, is het verstandig om als huizenbezitter een goed woondossier
bij te houden. Bewaar afrekeningen van de notaris en de verkoopakte, zodat
later altijd valt te achterhalen hoe groot je eigenwoningreserve precies is.

Verder is het verstandig om je voor de aankoop van een nieuwe woning door een
fiscaal adviseur goed te laten voorlichten over de gevolgen van de
bijleenregeling in jouw situatie. Anders loop je het risico op een forse
financiële tegenvaller, omdat je uiteindelijk niet de rente mag aftrekken
die je voor ogen had.

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl